Hisseli taşınmazlarda yeni dönem!

Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli arsa, tarla ve diğer taşınmazlarda bir payın üçüncü kişiye satılması durumunda diğer hissedarlara tanınan önalım hakkının kullanılmasına ilişkin önemli bir karara imza attı. Mahkeme, önalım davalarında ödenecek bedelin hâkim tarafından belirlenen rayiç değer üzerinden hesaplanmasını öngören düzenlemeyi Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti. Kararın yürürlüğe girmesi ise 9 ay ertelendi.

Resmî Gazete’de yayımlanan 16 Temmuz 2026 tarihli kararda, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734’üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan düzenleme incelendi. Söz konusu hüküm, hisseli bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması halinde önalım hakkını kullanmak isteyen diğer paydaşın, mahkeme tarafından belirlenecek rayiç bedeli yatırmasını şart koşuyordu.

RAYİÇ BEDEL UYGULAMASI İPTAL EDİLDİ

Aralık 2025’te yapılan yasal değişiklikle önalım davalarında tapuda gösterilen satış bedeli yerine taşınmaz payının rayiç değerinin esas alınması kararlaştırılmıştı. Bu kapsamda hâkim, satılan hissenin piyasa değerini belirliyor, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın da belirlenen bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin gösterdiği yere yatırması gerekiyordu.

Anayasa Mahkemesi, rayiç bedelin gerçek satış bedelinden farklı belirlenebilmesinin satıcı, alıcı ve önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş arasındaki menfaat dengesini bozabileceğine dikkat çekti. Mahkeme, düzenlemenin mülkiyet hakkı bakımından taraflar arasında adil bir denge kurmadığı sonucuna vararak iptal kararı verdi.

İPTAL KARARI 9 AY SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK

AYM, iptal hükmünün Resmî Gazete’de yayımlanmasından itibaren 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi. Buna göre mevcut düzenleme 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlükten kalkacak.

Bu tarihe kadar önalım davalarında rayiç bedel uygulaması devam edecek. Meclisin ise iptal kararının yürürlüğe gireceği tarihe kadar yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün olacak. Mahkeme, rayiç bedel uygulamasının geçmişte açılan davalara uygulanmasını öngören geçiş hükmünü de iptal etti.

HİSSEDARLARIN ÖNALIM HAKKI DEVAM EDİYOR

AYM’nin kararı, hisseli taşınmazlarda diğer paydaşlara tanınan önalım hakkını ortadan kaldırmıyor. Türk Medeni Kanunu’nun 732’nci maddesi uyarınca, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki hissesini üçüncü kişiye satan paydaşın diğer hissedarları, yasal şartlar çerçevesinde önalım hakkını kullanabiliyor.

Bu hakkın, satışın noter aracılığıyla hak sahibine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her durumda satış tarihinden itibaren 1 yıl içinde kullanılması gerekiyor. Anayasa Mahkemesinin kararı, önalım hakkının kendisini veya kullanım sürelerini değil, dava sırasında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin düzenlemeyi kapsıyor. 6 Ağustos 2027 sonrasında hangi bedel hesaplama yönteminin uygulanacağı ise Meclis tarafından yapılacak yeni yasal düzenlemeye bağlı olacak